Pajak Properti untuk Investor Lokal & Asing di Indonesia

sst8.com/ Pajak Properti untuk Investor Lokal & Asing di Indonesia , Properti = Ladang Cuan atau Ladang Pajak?”

Siapa sih yang gak kepikiran punya properti di Indo? Dari rumah kos di Jogja, ruko di Bandung, sampai apartemen mewah di SCBD—semuanya keliatan kayak “mesin ATM pasif income”.

Tapi… plot twist: setiap properti di Indonesia itu ada “invisible roommate” yang gak bisa diusir → Pajak.
Dan bedanya, kalau lo investor lokal vs asing, rules game-nya bisa beda banget.

📌 Pajak Properti untuk Investor Lokal

Buat orang Indonesia (perorangan maupun badan usaha), pajak properti yang mesti dicatet:

1. PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)

Dibayar tiap tahun, besarnya sekitar 0,01% – 0,3% dari NJOP (nilai jual objek pajak).
Contoh: rumah di Bekasi dengan NJOP Rp1 miliar → PBB sekitar Rp1 juta – Rp3 juta per tahun.

2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah & Bangunan)

Dibayar saat beli properti.
Tarif 5% × (Harga Transaksi – NJOPTKP).
NJOPTKP biasanya Rp60 juta (tergantung daerah).

Story Mode:
Lo beli rumah di Depok Rp1 miliar →
5% × (Rp1 miliar – Rp60 juta) = Rp47 juta.
Langsung melayang saat balik nama.

3. PPh Final atas Jual-Beli Properti

Penjual kena PPh Final 2,5% dari harga jual.
Kalau rumah pertama di bawah harga tertentu, bisa dapat pembebasan.

4. PPN Properti (Khusus Developer)

Kalau developer jual rumah/apartemen baru, pembeli kena PPN 11%.
Ada kebijakan diskon/dtp (ditanggung pemerintah) untuk properti tertentu.

🌍 Pajak Properti untuk Investor Asing

Nah, kalau investor asing mau main properti di Indo, ada beberapa tambahan aturan:

1. Kepemilikan Asing = Hak Pakai, bukan Hak Milik

WNA gak bisa punya tanah dengan sertifikat hak milik (SHM).
Yang bisa: Hak Pakai (HP), Hak Sewa (leasehold), atau beli apartemen di gedung tertentu.
Aturan ini bikin investor asing sering masuk lewat PT PMA (Penanaman Modal Asing).

2. Pajak Sama, Tapi Tarif Bisa Beda

Kalau WNA punya properti lewat PT PMA, statusnya dianggap badan usaha → kena PPh Badan + aturan khusus.
Dividen yang dibawa pulang ke luar negeri kena PPh 26 (20%), kecuali ada tax treaty.

3. Tambahan Pajak Luar Negeri (Double Taxation)

Kalau investor asing asalnya dari negara yang punya tax treaty sama Indonesia (misalnya Singapura, Belanda), pajak bisa ditekan.
Tapi kalau gak ada tax treaty → bisa kena pajak dobel: di Indo kena, di negaranya juga kena.

Story Mode:
Investor Singapura beli apartemen Rp5 miliar lewat PT PMA →

PBB tiap tahun.
BPHTB Rp245 juta.
Kalau jual lagi, kena PPh Final 2,5% (Rp125 juta).
Kalau untung dibawa ke Singapura, kena PPh 26.

🔎 Perbandingan Lokal vs Asing

Pajak	Investor Lokal	Investor Asing
PBB	Wajib	Wajib
BPHTB	5%	5%
PPh Jual Beli	2,5% (penjual)	2,5% (penjual via PT PMA)
PPN Properti Baru	11%	11%
Pajak Dividen	N/A (perorangan)	20% (PPh 26, bisa turun via tax treaty)
Hak Kepemilikan	SHM (Hak Milik) bisa	Hak Pakai / sewa / lewat PT PMA

🚨 Drama Nyata Pajak Properti

Kasus Apartemen WNA di Bali
Banyak WNA beli villa/apartemen pakai nama nominee (WNI sebagai pemilik di sertifikat).
→ Kalau DJP tahu, bisa dianggap penghindaran pajak + melanggar UU Agraria.
→ Banyak yang akhirnya pakai skema PT PMA biar legal.
Properti Developer vs Insentif Pajak
Tahun 2021-2023, pemerintah kasih insentif PPN DTP buat properti baru. Developer gede kayak Ciputra, Summarecon langsung ngegas promo.
Tapi sekarang insentif makin dikurangi → harga properti otomatis naik.

🧭 Strategi Pajak Investor Properti

Untuk Lokal:
- Manfaatin insentif rumah pertama bebas PPh Final.
- Pecah kepemilikan properti keluarga biar PBB lebih kecil.
Untuk Asing:
- Gunakan PT PMA biar kepemilikan legal + bisa dapet tax treaty benefit.
- Atur dividen lewat skema holding company di Singapura atau Belanda buat turunin PPh 26.
Untuk Semua Investor:
- Jangan skip PBB (sepele tapi kalau numpuk bisa disita).
- Pajak properti = biaya investasi, jadi hitung dari awal.

🔮 Tren Pajak Properti ke Depan

Digitalisasi Pajak Properti: PBB & BPHTB makin cashless + gampang dilacak.
Asing Makin Diperketat: Bali jadi hotspot, pemerintah makin galak ngawasin WNA yang main properti lewat nominee.
Insentif Properti Hijau: Properti ramah lingkungan bisa dapat keringanan pajak.
PPN Properti Naik: Ada wacana tarif PPN bisa naik di tahun depan → otomatis bikin harga properti lebih tinggi.

🎯 Kesimpulan

Main properti di Indonesia = main di dua dunia: dunia investasi dan dunia perpajakan.

Investor lokal lebih gampang urus sertifikat, tapi tetep ada biaya pajak lumayan.
Investor asing harus kreatif lewat PT PMA & tax treaty kalau mau cuan bersih.
Pajak properti bisa makan 10–15% dari total transaksi, jadi harus dihitung dari awal biar gak kaget.

💡 Bottom line:
Properti itu long-term game. Kalau pajak gak di-manage, return investasi bisa langsung “dilumat” sebelum sempet balik modal.

Mau gue bikinin lanjutannya bahas “Trik Legal Minim Pajak Properti untuk Investor Asing di Bali & Jakarta”? Itu sering banget jadi hot topic di kalangan expat & tax consultant.